대부분의 사람들이 부동산을 취득하는 이유를 분류해보면 실용성과 투자성으로 나눌 수 있을 것 같습니다. 여기서 다시 한번 나누어 보면 수익형부동산과 수익형부동산을 이야기할 수 있을 것 같습니다. 수익형 부동산 상품으로 안정적이고 꾸준한 임대수익 창출을 목표로 하는 대표적인 부동산입니다. 수익형 부동산 상품의 대표적인 예로는 쇼핑몰, 오피스텔, 아파트, 원룸 등이 있습니다. 등이 있지만, 현실적으로 다주택으로 분류될 수 있는 아파트, 오피스텔은 중과세 위험요인이 높기 때문에 주의가 필요합니다. 또한, 주택 중심의 차익 부동산 투자 역시 중과세 위험 요인이 크기 때문에 차익 부동산 투자에 집중되었던 자금이 이제 다른 소득형 부동산으로 옮겨가고 있는 상황이다.
소득형 부동산 선택의 장점은 장기 임대수익을 얻을 수 있다는 점인데, 여기서 중요한 점은 공실률이 낮은 지역을 선택하는 것입니다. 그리고 어떤 사업을 하느냐에 따라 수익률도 달라집니다. 부동산 투자를 결정한 투자자는 어떻게 다르게 접근할지 고민해야 합니다. 금융권에서는 금리 상승으로 인해 개인 및 기업 기업 대출로 개인금융이 필요한 이들에게 많은 부담을 주고 있는 것이 현실이다.
미국 시장의 기준금리 인상은 우리 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고 있으며, 점점 더 타이트해지는 금융시장의 문턱이 높은 이 어려운 국면을 어떻게 풀어야 할지 고민이다. 접근 방식에 대한 유리한 접근 방식으로 약국에서 감초처럼 나타나는 DSR 및 RTI라는 용어를 살펴 보겠습니다. 상업용 주택담보대출을 진행하려면 총부채 원금/이자상환비율인 DSR과 렌탈사업 이자상환비율인 RTI를 먼저 확인해야 한다. DSR, RTI 대략적으로 DSR은 대출을 원하는 사람의 소득에 대한 전체 금융부채의 원리금 비율입니다. 연간 총부채 상환액을 연간 소득으로 나누어 계산합니다. RTI는 임대사업의 이자상환비율로, 부동산 임대사업의 이자상환비율로 담보가치와 임대소득으로 이자상환이 가능한지를 알아보는 것이다.
이처럼 dsr, rti 계산 측면에서 최대한 유리한 조건으로 진행할 수 있는 금융권을 비교해 보면, 상업금융권으로 진행하기는 매우 어렵습니다. 유리한 금융분야는 상호금융/농협입니다. 1차 금융도 어렵고 2차 금융도 대출이 어려운 이때 LTV는 80%, 금리는 5%다.
상업시설의 구조에 따라 금융기관에서 인정하는 상업용 모기지론은 상업시설의 구조에 따라 다릅니다. 예를 들어 은행, 대형 마트, 약국 등이 있습니다. 2호실 쇼핑몰의 공간을 벽을 허물거나 하나로 합쳐서 사용하는 경우, 벽의 변형에 따라 이를 처리하는 은행 지점을 찾아야 합니다.
직접 매장을 운영할 경우 상환능력에 따라 꾸준한 수입이 결정되며, 개인사업자나 법인사업자로 진행됩니다. 임차인이 이용하는 임대사업의 경우 임대사업 이자상환비율을 기준으로 하는데, 금리가 급격하게 오르고 있어 임차인의 어려움이 가중되고 있다는 뜻이다. 금융기관이 너무 많기 때문에 각각에 답할 수 있는 금융회사를 찾아야 합니다. 영업점별로 평가방법에 차이가 있으며, 영업점의 특성을 파악하여 진행한다면 예외 인정이 가능합니다. 가장 좋으므로 참고하시기 바랍니다.
상업용 모기지론은 말 그대로 상업용 건물을 담보로 설정하고 그 자금을 활용하는 은행이다. 상권이 확보되고 유동인구가 많을수록 공실률이 낮아지고 임대료와 보증금이 높아질 가능성이 높아 높은 감정가를 받을 수 있는 유리합니다.
이자율은 일반적으로 가변적이므로 상황에 따라 변경될 수 있습니다. 그리고 한도를 최대한 높게 설정한 상호금융의 상업용 모기지론을 추천해 드립니다.
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